Mit globalen REITs sind zwölf bis 15 Prozent drin (2024)

Laut Hazelview Investments‘ „2022 Global Public Real Estate OutlookReport“ sind börsennotierte globale Immobilienaktien (Real Estate InvestmentTrusts, REITs) erneut gut positioniert, um als inflationssichernde Anlageklassezu dienen. Diese werden von einer anhaltenden wirtschaftlichen Erholungprofitieren, die zu einem weiteren Jahr mit überdurchschnittlichem Wachstumführen wird. In dem aktuellen Bericht erklärt das Hazelview-Investment-Team inKanada, den Vereinigten Staaten, Europa und Asien zum einen die Umstände, diezu einem erfolgreichen Jahr 2021 für die REITs beigetragen haben.

Die kommenden zwei Jahre sollten ertragreich sein

Darüber hinaus stellt das Team die Fundamentaldaten vor,die eine starke Performance 2022 unterstützen werden. „Betrachtet man unsereBewertungsmodelle für den globalen REIT-Sektor, so zeigt die aktuelle Preisgestaltungein Aufwärtspotenzial von 19 Prozent auf gewichteter Durchschnittsbasis zuunserem zukunftsorientierten inneren Wert", sagt Corrado Russo, SeniorManaging Director, Investments und Head of Public Real Estate Investments vonHazelview. „Das entspricht einer annualisierten Gesamtrendite von zwölf bis 15Prozent, wenn man die aktuellen Dividenden mit einbezieht und von einemZeitfenster von zwei Jahren bis zur Annäherung an den inneren Wertausgeht."

REITs sind unterbewertet

Der Bericht geht weiterhin davon aus, dass REITs derzeit miteinem Abschlag im Vergleich zu globalen Aktien auf historischer Basis gehandeltwerden. Das Potenzial für eine anhaltende Inflation aber werde dasErtragswachstum und letztlich die Immobilienbewertungen in die Höhe treiben. „DasPotenzial für Mieterhöhungen ist in den meisten Immobilienmärkten so hoch wieseit über einem Jahrzehnt nicht mehr. REITs sind dadurch in der Lage,inflationäre Kostensteigerungen weiterzugeben, was zu einem Anstieg der Erträgeführt", sagt Claudia Reich Floyd, Portfoliomanagerin und Leiterin des Deutschland-Bürosvon Hazelview. „Wir gehen davon aus, dass das Ertragswachstum im Jahr 2022 der wichtigstePerformancetreiber für Immobilientypen wie Wohnimmobilien in Nordamerika, Mobilfunktürme,Rechenzentren, Logistikgebäude und Self Storage sein wird, da dieseüberproportiona von steigenden Marktmieten profitieren."

Fünf Bereiche sind besonders lukrativ

Dem Bericht zufolge sind die fünf wichtigstenInvestitionsmöglichkeiten: Logistikflächen in Nordamerika profitieren vonUnterbrechungen der Lieferkette und niedrigen Lagerbeständen Neben dem Boom imOnline-Handel, der durch die Pandemie beschleunigt wurde und in einer starken undwachsenden Nachfrage nach Logistikflächen resultierte, hat die Inflation zuhöheren Transport- und Lohnkosten geführt. Dies veranlasst Mieter, schnell zuhandeln, um sich Flächen auf der sogenannten „letzten Meile“ zu sichern, um die Waren an ihre Kunden zuliefern. Da sich die Weltwirtschaft in den nächsten zwei bis drei Jahren vonder Krise in der Lieferkette erholen wird, wird auch der Lagerbestand wieder aufgefüllt.Dadurch wird sich die Nachfrage nach Flächen um bis zu etwa 51 Millionen Quadratmetererhöhen.

Wohnimmobilien in den USA sind aussichtsreich

Günstige Angebots- und Nachfragedynamik bei Wohnimmobilienin den USA führt zuüberdurchschnittlichem Mietwachstum Die Preissetzungsmachtder Vermieter hat sich schneller als erwartet regeneriert, und die Wohnungsmietenhaben sich von den Auswirkungen der Pandemie stark erholt, was auf einenAnstieg der Nachfrage nach Wohnraum zurückzuführen ist. Das Wachstum derNeuvermietungen und die sinkende Fluktuation der Bewohner führen zu einem hervorragendenComeback der Marktmieten.

In den USA sind Mieter auf dem Vormarsch

Hinzu kommt der immer stärker werdende Trend, dassMillennials Wohnraum eher mieten als kaufen – ein Trend, der auch durch diesteigenden Kosten für Wohneigentum beeinflusst wird. Vor allem im Bereich derFertighäuser hat es wegen Faktoren wie restriktiven Raumordnungsgesetzen und-vorschriften einen Mangel bei der Entwicklung gegeben. Aus derAngebotsperspektive profitiert der Mietwohnungssektor für Einfamilienhäuserdavon, dass seit der Finanzkrise 2008 zu wenig in den Bau neuer erschwinglicherWohnungen investiert wurde. Dies hat zu einem Wohnungsmangel geführt, derweder leicht noch schnell behoben werden kann.

Europäische Büro-REITs bieten Arbitrage-Möglichkeiten

Attraktive Arbitrage-Möglichkeiten bei europäischenBüro-REITs, die mit erheblichem Abschlag gegenüber den Bewertungen desprivaten Marktes gehandelt werden Für den Anleger bieten europäischeBüro-REITs eine sehr liquide und damit schnelle Anlagemöglichkeit zu Preisen,die deutlich unter denen der Vergleichstransaktionen von Büroimmobilien amdirekten Markt liegen. Die Nachfrage nach Büroimmobilien auf dem direktenMarkt ist nach wie vor robust, und die Käufer sind auf der Suche nachlangfristigen, Cashflow generierenden Objekten mit attraktiven Renditen imVergleich zu Erträgen von Staatsanleihen.

Die Aussichten für Büroimmobilien sind nicht düster

Auf dem gelisteten Markt hingegen hat die negative Stimmungüber die langfristigen Auswirkungen der Pandemie auf Büroflächen eine Chancegeschaffen. Unserer Beobachtung nach sind die Aussichten nicht annähernd sodüster, wie die Schlagzeilen vermuten lassen. Europa ist in der Lage, sich imVergleich zu anderen globalen Büromärkten durchzusetzen, da die Pendlerzeitenkurz sind (lange Pendlerzeiten sind ein Grund für die Beliebtheit derHeimarbeit weltweit). Zudem wird die Wirtschaft hauptsächlich von kleinen und mittleren Unternehmen getragen, denen esleichter fiel, ihre Mitarbeiter während der ersten Erholungsphase nach derPandemie an den Arbeitsplatz zurückzuholen.

In Asien sind Rechenzentrum attraktiv

Rechenzentren in Asien lassen bis 2022 ein starkesErtragswachstum erwarten. Die frühzeitige Einführung von Cloud Computing und dieAusgaben für Unternehmens-Software sind zwei Trends, die asiatischeRechenzentren für ein überdurchschnittliches Wachstum im nächsten Jahr positionieren.Die Pandemie hat den Zeitplan für die Cloud-Einführung in Asien um drei bisfünf Jahre beschleunigt, denn die wachsende Zahl von Außendienstmitarbeiternhat mittelständische und große Unternehmen dazu veranlasst, ihreIT-Infrastruktur in die Cloud zu verlagern. Es wird erwartet, dass geradeBetreiber in Singapur und Japan in diesem Sektor überdurchschnittlich gutabschneiden werden.

In Singapur gibt es ein Moratorium für den Bau neuerRechenzentren

In Singapur hat ein Moratorium für den Bau neuerRechenzentren zu einer der niedrigsten Leerstandsraten weltweit (ca. zwei Prozent) für einenTier-1-Markt geführt. Die Rolle Singapurs als Drehscheibe für Rechenzentrenim asiatisch-pazifischen Raum ergibt sich aus drei Faktoren: dem stabilenStromnetz des Landes, der Nähe zu Südostasien und vielen Unterwasserkabeln,die den asiatisch-pazifischen Raum, Europa und Nordamerika miteinanderverbinden. Und angesichts der starken Nachfrage von Cloud-Service-Anbieternwerden voraussichtlich Vermieter mit bereits genehmigten Erweiterungen undneuen Entwicklungen profitieren, bis das Angebotsmoratorium gelockert wird. InJapan, wo sich der Markt für Rechenzentren (derzeit 489 Megawatt) von 2021 bis2024 verdoppeln soll, profitiert Tokio von der Verfügbarkeit von Strom undeiner Reihe von Übertragungsleitungen in diesem Gebiet. Als eines derwichtigsten Finanz- und Technologiezentren im asiatisch-pazifischen Raumdürfte Tokio in Zukunft eine starke Flächennachfrage verzeichnen, insbesonderevon sogenannten „Hyperscale“-Kunden mit globaler Präsenz.

Mobilfunkmasten auf der ganzen Welt profitieren von der 5G-Einführung

Mobilfunkmasten auf der ganzen Welt profitieren von5G-Einführung Die weltweite Nachfrage nach Mobilfunkmasten wird im nächstenJahr voraussichtlich ein Rekordniveau erreichen, angetrieben durch dieEinführung von 5G-Mobilfunknetzen. Es wird prognostiziert, dass die mobileDatennutzung bis 2026 um über 25 Prozent zunehmen wird. Da sich sowohl dieAnzahl der Geräte als auch der Datenverkehr pro Gerät im Jahr 2022beschleunigen wird, wird auch der Bedarf an Funkmastflächen steigen. Dieswiederum wird dazu führen, dass Mobilfunkbetreiber neue Telekommunikationsanlagenentweder an einem neuen Standort errichten oder an einem bestehenden hinzufügen.Aus wirtschaftlicher Sicht schneiden diese Türme besser ab, wenn sie von einemTurm-REIT betrieben werden: Dieser kann die Kundendichte (Anzahl vonMobilfunkbetreibern) auf dem Turm erhöhen, um eine höhere Rendite zu erzielen, während es sehrunwahrscheinlich ist, dass ein Mobilfunkbetreiber Flächen an einen Wettbewerbervermietet. Das bedeutet, dass die Mobilfunkbetreiber ihre Mastportfolios zueiner niedrigen Anfangsrendite an einen REIT verkaufen können. Das ermöglichtihnen die Kapitalbeschaffung, während der REIT ein Portfolio mit erheblichemWachstumspotenzial erwirbt.

Ausgewählte REIT-Fonds

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien Europa/Euro-hedged

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien/USA

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien/Asien

Aktienfonds Schwerpunkt Immobilienaktien/Global