Newyorkilaiset, jotka välttelivät Times Squarea menneinä vuosina, jolloin se oli Manhattanin syrjäinen vatsa, ovat nyt yhtä todennäköisiä välttämään kaupungin matkailukeskittymää jalankulkijoiden täynnä olevien jalkakäytävien vuoksi.
Mutta nämä samat joukot ovat vastustamattomia New Yorkin kehittäjille ja korkealentoisille sijoittajille. Vilkkaasti liikennöidyllä alueella ei vain äskettäin saavutettu uusia vähittäiskaupan vuokraennätyksiä – myymälöiden vuokrat nousivat tänä keväänä ennätystasolle 2 400 dollaria jalkaa kohti New Yorkin kiinteistölautakunnan mukaan – vaan myös mahdollisuus saada rahaa korkean teknologian avulla. LED-mainostaulut vauhdittavat kiinteistöhuimaa.
Vuodesta 2012 lähtien yli tusina avainrakennusta on vaihtanut omistajaa Times Squaren ydinosassa, suunnilleen West 41st ja 52nd Streetiltä, Broadwayn ja Seventh Avenuen ympärillä.
Esimerkiksi 5 Times Square, Big Four -tilitoimisto Ernst & Youngin pääkonttori, myytiin kesäkuussa 1,5 miljardilla dollarilla. Tämä johtui siitä, että Mort Zuckermanin Boston Properties myi 45 prosentin osuutensa viereisen 7 Times Squaren maavuokrasopimuksesta viime syksynä.
Samaan aikaan sijoittaja Jeff Sutton ja kiinteistösijoitusyhtiö SL Green Realty vahvistavat strategisesti otettaan Times Squaren vähittäiskaupassa.
Ja vaikka asuinrakentaminen on alueella edelleen harvinaista, kehittäjät ovat jyrkästi hotelleissa, toimistoissa ja vähittäiskaupassa.
"Se, mitä näet, on yhdistelmä asioita: monia ravintoloita avataan, hotelleja avataan, joitain loungeja, koko paikasta on tulossa enemmän 24-7-ympäristö", sanoi Elliott Ingerman, Tribeca Associatesin johtaja. osti 130 West 42nd Street kumppanin kanssa.
Tässä kuussa tutkimusyhtiö Real Capital Analyticsin avullaTodellinen diilikaataa osan viimeaikaisesta toiminnasta alueella.
1 Five Times Square
Ernst & Young -rakennuksen 1,5 miljardin dollarin myynti oli korkein New Yorkin toimistorakennuksesta maksettu hinta sen jälkeen, kun Google osti noin 2 miljardilla dollarilla 111 Eighth Avenuen vuoden 2010 lopulla, lähteiden mukaan.
Seventh Avenuella West 41st ja 42nd Streetin välissä sijaitsevan 1,1 miljoonan neliöjalan 42-kerroksisen lasitoimistotornin ostaja oli paikallisen sijoittajan David Wernerin johtama kumppanuus. Myyjänä oli AVR Realty.
Tilitoimisto, jonka vuokrasopimus päättyy vuonna 2022, maksoi noin 52 miljoonaa dollaria vuosivuokraa eli 48 dollaria neliöjalalta vuonna 2007 viranomaisilmoitusten mukaan. Mutta toimistovuokrat nousevat usein ajan myötä, joten se on oletettavasti korkeampi nykyään.
Rakennuksessa on myös 37 000 neliömetriä liiketilaa, joka on jaettu kolmeen osaan. Yhdessä näistä tiloista asuu Red Lobster, joka vuonna 2007 maksoi noin 105 dollaria neliöjalolta 14 500 neliöjalkastaan, vaikka ehdot todennäköisesti neuvoteltiin uudelleen, kun vuokrasopimus päättyi viime vuonna. Disney Store ja Champs Sports ovat kaksi muuta myymälää.
Werner, joka ei vastannut kommenttipyyntöön, on ollut aktiivinen myös muilla lähistöllä. Viime vuonna hän osti West 45th Streetin Eighth Avenuella sijaitsevan Milford-hotellin maavuokrasopimuksen 325 miljoonalla dollarilla osana yhteisyritystä Deutsche Bankin varainhoitoosaston kanssa.
Mutta Werner on purkanut investointeja aiemmin ja voisi tehdä samoin täällä, analyytikot sanovat. Vuonna 2012 hän ja hänen kumppaninsa ostivat One Court Squaren Long Island Citystä 481 miljoonalla dollarilla ja myivät sitten enemmistön Savanna Partnersille tänä vuonna julkistamattomaan hintaan. Kauppa ei ole päättynyt.
"David Werner on räpylä. Hän ei ole haltija", sanoi Robert Shapiro, City Center Real Estaten pitkäaikainen maanrakennusasiantuntija, joka on ollut mukana monissa tärkeissä Times Square -kaupoissa vuosien varrella ja joka omistaa vähemmistöosuudet Renaissance New York Times Square -hotellissa ja 1600-luvulla. Broadway, lähellä oleva huoneisto.
2 Seven Times Square
Viime syksynä Norjan valtiovarainrahasto osti 45 prosentin osuuden tästä 43-kerroksisesta toimistotornista, joka sijaitsee Broadwaylla West 41st ja 42nd Streetin välissä 684 miljoonalla dollarilla käteisellä. Myyjä ja kehittäjä Boston Properties säilytti enemmistön tornista ja hallinnoi ja vuokraa rakennuksen yhtiön tulosraportin mukaan.
Sopimus oli ilmeisesti hyvä REITille. Se raportoi myynnistä 386 miljoonan dollarin voiton.
1,3 miljoonan neliöjalan rakennus on lähes täysin asuttu, ja siinä on vuokralaisia, joihin kuuluu lakitoimistoja sekä Ann Inc., Ann Taylor -vaatekauppojen emoyhtiö. Toimistovuokrat vaihtelevat 45–85 dollarin neliöjalalta datayhtiö CoStar Groupin mukaan.
Vuonna 2007 avatun ravintolaketjun Ruby Tuesdayn alakerrassa on 5 600 neliömetriä.
Tämä ei ollut Zuckermanin ainoa myynti valtiovarainrahastolle. Hänen yrityksensä myi äskettäin rahaston, jolla on runsaasti öljytuloja, osuuden 601 Lexington Avenuesta.
Bruce Mosler, Cushman & Wakefieldin maailmanlaajuisen välitysyrityksen puheenjohtaja ja aktiivinen toimija Times Squaren 1990-luvun kunnostustöissä, sanoi, että naapuruston pitäisi menestyä edelleen hyvin, vaikka Condé Nastin kaltaiset yritykset hylkäävät paikkoja keskustaan. (Kustannusjätti on tietysti muuttamassa One World Trade Centeriin.)
"Mielestäni Times Square on edelleen erittäin houkutteleva", Mosler sanoi. "Sillä on vielä suhteellisen uusi tuote ja se on tehokasta."
3 1619 Broadway
Ehkä mikään rakennus ei ilmennä Times Squaren siirtymäkauden luonnetta, kuten sotaa edeltävä 11-kerroksinen, 175 000 neliöjalkaa Brill Building osoitteessa 49th Street.
Rakennus tunnetaan parhaiten musiikkistudioistaan, joissa se sijaitsi 1900-luvun puolivälissä ja lopulla – siellä kirjoittivat telttanimet, kuten Carole King ja Phil Spector.
Colony Music, joka myi nuotteja, hallitsi vuosia 45 000 neliöjalan liiketilaa. Mutta myymälä suljettiin vuonna 2012, kun omistajan Stonehenge Partnersin kerrottiin nostavan vuokria. Stonehenge ei vastannut kommenttipyyntöön.
Vuotta myöhemmin Stonehenge myi rakennuksen 186 miljoonalla dollarilla Allied Partnersille kaupalla, joka sisälsi 30 000 neliöjalkaa ilma-oikeuksia sekä hyväksytyt ulkoiset opasteet, joiden odotettiin olevan merkittävä tulonlähde. Sivuston tuntevat lähteet sanovat, että Allied ei lisää rakennukseen ylimääräisiä kerroksia, mutta aikoo asentaa lähiaikoina 10 kaupungin hyväksymää mainostaulua.
Rakennusten omistajat ovat yhä useammin luoneet kaupallisia "asuntoja" mainostauluilleen - myyneet ne erillisinä kiinteistöinä. Kun nämä mainostaulut vuokrataan, ne voivat noutaa miljoonia dollareita vuodessa.
"Osien summa on huomattavasti arvokkaampi kuin kokonaisuus", Carlton Groupin kiinteistösijoitusneuvontayhtiön perustaja ja johtaja Howard Michaels kertoi.TRDviime kesänä. "Omaisuuden myyminen osiin tuo enemmän rahaa kuin myyminen kokonaisuudessaan."
Välittäjät sanovat, että myymälätilat ja mainostaulut ovat suurimmat tulontekijät osoitteessa.
Allied ei kuitenkaan ole vielä ilmoittanut pysyvistä vuokralaisista kolmeen liiketilaansa. Alatason tilan nykyinen vuokralainen myy New York-aiheisia matkamuistoja, mutta myymälän on määrä sulkea pian, välittäjät sanovat.
Neljä muuta vakinaista vuokralaista on lähellä allekirjoittamista, sanoi Newmark Grubb Knight Frankin Jeffrey Roseman, joka markkinoi liiketiloja. Vuokrapyyntö on 1 000 dollaria per neliöjalka pohjakerroksessa, hän sanoi.
Roseman sanoi myös, että Songwriters Hall of Fame siirtyy rakennukseen Los Angelesista osassa kauppatilaa. "Tämä paikka on kuin musiikkimaailman Yankee Stadium", Roseman sanoi.
Yläkerran toimistot, jotka alun perin suunniteltiin viihdeyhtiöille, uutisraporttien mukaan näyttävät edelleen tyhjiltä.
Eric Hadar, Alliedin puheenjohtaja ja Halstead Propertyn ja Brown Harris Stevensin sijoittaja, ei vastannut kommenttipyyntöihin, eikä myöskään Brickman-välittäjä Paul Kotcher, joka vuokraa toimistotilaa.
4 1552 Broadway/1560 Broadway/155 West 46th Street
Monet Times Squaren vanhoista rakennuksista ovat paljon kapeampia ja matalampia kuin kansalliset vähittäiskauppiaat haluavat, mikä tekee hienostuneiden sopimusten järjestämisestä hankalaa, välittäjät sanovat.
Mutta SL Green ja Jeff Sutton ovat tehneet yhteistyötä löytääkseen uusia tapoja hyödyntää alueen tuottoisia vähittäiskauppamarkkinoita, mitä he tekivät tässä 46th Streetin ja Seventh Avenuen erinomaisessa kulmassa.
Nykyään tuossa kulmassa asuu Express. Mutta vaatekaupan asentaminen, joka korvasi pitkäaikaisen TGI Friday'sin, oli kaikkea muuta kuin yksinkertaista.
Se alkoi vuonna 2011, kun kaksikko osti 1552 Broadwayn - nelikerroksisen maamerkkirakennuksen, joka tunnetaan nimellä I. Miller Building siellä aikoinaan olleelle kuuluisalle kenkäkaupalle - 137 miljoonalla dollarilla. Tämä rakenne tarjosi Expressille 15 000 neliöjalkaa tilaa, mutta se ei riittänyt.
Joten SL Green ja Sutton tekivät sopimuksen myöhemmin samana vuonna ostaakseen 99 vuoden vuokrasopimuksen kolmesta naapurikerroksesta osoitteessa 1560 Broadway, 17-kerroksinen toimistotorni, jonka omistaa Actors' Equity Association -liitto ja jota valvoo Newmark & Co. Real Estate. . Sen jälkeen sisäseinät poistettiin leveämmän kauppatilan luomiseksi.
Mutta Express halusi vielä enemmän tilaa, minkä vuoksi SL Green ja Sutton ostivat 155 West 46th Streetin 8,4 miljoonalla dollarilla vuonna 2012. Yhteistyökumppanit purkivat sitten kapean rakennuksen ja rakensivat arkkitehtonisesti monimutkaisen toimenpiteen avulla uuden rakenteen toimimaan sisäänkäynninä 1560 Broadwayn korotettu pääaula, jonka rakennuksen omistajat ovat vuokranneet takaisin Suttonilta ja SL Greeniltä.
Siirrettäessä aulaa hieman itään, Express sai myös lisää tilaa myymälänsä takaosaan. Tämä 30 000 neliömetrin myymälä avattiin viime keväänä.
Samaan aikaan SL Green ja Sutton myös korvasivat jotkin perinteiset mainostaulut massiivisella 9 000 neliöjalan LED-mainostaululla, joka on asennettu 1560 Broadwaylle ja jossa on Expressin mainoksia. Omistajat eivät voineet asentaa sitä 1552 Broadwaylle, koska rakennus on maamerkki.
Kaiken kaikkiaan Express maksaa 20 miljoonaa dollaria vuodessa 15 vuoden vuokrasopimuksestaan sekä mainostauluista että rakennuksista, kauppaa lähellä olevan lähteen mukaan.
Suttonin ja SL Greenin 99 vuoden vuokrasopimus 1560 sisältää myös pohjakerroksen liiketilan, jossa tällä hetkellä sijaitsevat McDonald's ja Times Square Alliance, liiketoiminnan kehittämisalue. Kiinteistölähteiden mukaan nämä tilat todennäköisesti yhdistetään myös vähittäismyyntiä varten, vaikka rakennuslupia ei ole vielä jätetty.
SL Green ei ollut saatavilla kommentoitavaksi. Suttonin Wharton Propertiesiin jätettyyn puheluun ei vastattu.
5 719 Seventh Avenue
Kesäkuussa SL Green osti tämän 8 000 neliöjalan rakennuksen, joka enimmäkseen sijaitsee West 48th Streetin edustalla, 41 miljoonalla dollarilla Kenneth ja Jeffrey Rothsteinilta.
Toimitusjohtaja Marc Hollidayn johtama REIT valmistautuu nyt purkamaan kolmikerroksisen rakennuksen ja hyödyntämään käyttämättömiä kehitysoikeuksia rakentaakseen 25 000 neliöjalan vähittäiskauppakompleksin julkaistujen raporttien mukaan. Lehdistöhetkellä ei ollut jätetty rakennuslupahakemuksia.
Välittäjät sanovat, että SL Greenin ja Great Locations New Yorkin välinen kiista – joka maksaa noin 840 000 dollarin vuosivuokraa ja vuokraa tilan edelleen Smiler’s-delille ja muille olemassa oleville vuokralaisille – on viivästyttänyt projektia. Great Locationsin vuokrasopimus päättyy ensi vuonna.
6 701 Seventh Avenue
Tämä West 47th Streetin koilliskulmassa sijaitseva kohde on yksi kaupungin merkittävimmistä projekteista.
Vuonna 2012 tiimi, johon kuuluivat kehittäjä Steve Witkoff, Howard Lorber's New Valley, bostonilainen Winthrop Realty Trust ja Indianapolisissa toimiva ostoskeskuskehittäjä Maefield Development, maksoivat sivustosta 430 miljoonaa dollaria Real Capital Analyticsin mukaan. Vuonna 2013 Winthrop hakati vielä 340 miljoonaa dollaria, ennätykset osoittavat.
Lisäksi Barry Sternlichtin Starwood Property Trust ja muut yritykset saivat 815 miljoonaa dollaria rakennusrahoituksessa uutisraporttien mukaan.
Omistajat suunnittelevat 39-kerroksisen hotelli- ja vähittäiskaupan sekakäyttöisen tornin, joka ankkuroidaan Ian Schragerin 452 huoneen Marriot Editioniin, joka on tarkoitus avata vuonna 2017.
Paikan entinen rakennus, jossa oli Tad's Steaks- ja Sbarro-pizzaravintola, on purettu.
20 Times Squareksi nimetty projekti sisältää hotellin lisäksi 40 000 neliöjalkaa viihdetilaa, mukaan lukien useita kerroksia ravintola-, tapahtuma- ja ulkotiloja hotellin juurella.
Se on todellinen käteislehmä, välittäjät sanovat: 76 000 neliöjalkaa vähittäiskauppaa, joka kattaa kuusi tasoa - neljä kerrosta maan päällä ja kaksi alapuolella.
Lisäksi rakennus kääritään 20 000 neliöjalan LED-mainostauluun, joka on Times Squaren suurin, Maefieldin verkkosivuston mukaan.
Tämä merkki plus vähittäiskaupan vuokrat voivat olla arvoltaan 50 miljoonaa dollaria vuodessa, Witkoff sanoi vuonna 2012, joten oletettavasti vielä enemmän tänään. Witkoff ei vastannut kommenttipyyntöihin.
Mitä tulee vähittäisvuokrasopimukseen, vuokralaisia ei ole vielä allekirjoitettu, sanoi Andrew Goldberger, CBRE:n varapuheenjohtaja, joka on osa tilan markkinointitiimiä.
Mutta "puhumme ihmisten kanssa kaikesta", hän sanoi.
Vuokraa ei ole asetettu tilalle, jonka on määrä avautua vuoden 2016 loppuun mennessä, Goldberger sanoi, vaikka hän lisäsi, että 2 500 dollaria per neliöjalka nykyisten Times Squaren markkinoiden pohjakerroksessa ei ole poissuljettu.
7 1535 Broadway
Tämä Broadwayn kiinteistö, joka kulkee West 45th - 46th Streetillä, sisältää Marriott Marquis Times Squaren, massiivisen 49-kerroksisen, 1 960 huoneen hotellin. Se on myös ollut merkittävän toiminnan räjähdyspaikka.
Viime talvena kiinteistön ylläpitäjä Host Hotels and Resorts osti rakennuksen alla olevan maan valtion ylläpitämältä Empire State Development Corp.:lta 20 miljoonalla dollarilla kiistanalaisella kaupalla, jota kriitikot pitivät kultakaupana alhaisen hinnan takia.
Vornado Realty Trust uudistaa ja laajentaa hallinnassaan olevaa rakennuksen vähittäismyyntiosaa, kuten se teki alemmissa kerroksissa kadun toisella puolella osoitteessa 1540 Broadway. Viime vuonna Sunglass Hut maksoi 2 000 dollaria neliöjalalta jälkimmäisen rakennuksen tilasta, Vornado sanoi tuolloin. Siellä on myös halpavaatekauppa Forever 21.
Sen lisäksi, että sen 140 miljoonan dollarin 1535 Broadwayn vähittäiskaupan uudistus on tehty, toimitusjohtaja Stephen Rothin Vornado asentaa torniin kuusikerroksisen, 300 jalkaa leveän LED-mainostaulun. Eräänä aamuna rakennustyöntekijät asensivat näyttöä.
Vornadon tiedottaja ei vastannut kommenttipyyntöön.
8 130 West 42nd Street
Tämän 30-kerroksisen, 250 000 neliöjalan toimistotornin, joka tunnettiin aiemmin nimellä Bush Tower, kauppa käytiin viime syksynä 150 miljoonalla dollarilla.
American Properties, joka hallitsi sivustoa 1980-luvun alusta, myi maavuokrasopimuksen Tribeca Associatesin ja Meadow Partnersin yhteisyritykselle, joka on globaali omaisuudenhoitaja.
Uudet omistajat, jotka kutsuvat vuoden 1918 rakennusta sen osoitteella, uudistavat ja laajentavat aulaa ja tekevät joitain muita parannuksia.
"Ajatuksena on tehdä siitä paljon nykyaikaisempi ja naapureilleen sopiva", sanoi Tribecan Ingerman, jonka mukaan omistajat etsivät hedge-rahastoja ja teknologiayrityksiä toimistotiloihin. Vuokrapyyntö on nyt CoStarin mukaan 75 dollaria neliöjalolta, kun se muutama vuosi sitten oli 60 dollaria. Rakennuksessa on myös 19 000 neliöjalkaa liiketilaa, mutta Ingerman kieltäytyi kertomasta, mitä muutoksia siellä tapahtuisi.
9 1565 Broadway
Kaksi vuotta sitten Sutton osti tämän kuuluisan nelikerroksisen rakennuksen 30 miljoonalla dollarilla. Sen entinen vuokralainen oli Roxy Deli, joka tunnetaan yhtä paljon kimaltelevasta valomerkistä kuin pastramivoileipistä. Sitten viime talvena Sutton kääntyi ja vuokrasi 5 200 neliöjalan tilan uudelleen Radio Shack -franchising-yhtiölle. On epäselvää, mitä Sutton veloittaa elektroniikkaketjulta, mutta lohkon vähittäiskaupan vuokra on tyypillisesti yli 2 000 dollaria neliöjalolta.
Joka tapauksessa Radio Shackin vuokra on lyhytaikainen, kun taas Sutton päättää pysyvämmästä vuokralaisesta, kauppaa lähellä oleva lähde sanoi.
5 159 neliöjalan kauppatila on American Eaglen miehittämän 1551 Broadwayn vieressä, jonka Sutton omistaa suoraan ostaessaan kumppaninsa SL Greenin. Mutta kaksikko omistaa myös 1552 Broadwayn, joka sijaitsee kadun toisella puolella, sekä 1560 ja 1604 Broadwayn. Vuokran pyytäminen tällä alueella voi olla 2 500 dollaria per jalka.
Newmark Grubb Knight Frank Retailin mukaan, joka markkinoi kolmea myymälätilaa SL Greenin 1,75 miljoonan neliöjalan toimistotornissa läheisessä 1515 Broadwayssa, sekä tornin LED-kylttejä, alueella on erittäin houkuttelevat luvut jälleenmyyjille. Jalankulkijoita on 100 000 joka ilta klo 19 alkaen. klo 1.00 asti, yritys sanoo; Lisäksi alueelle on pakattu 17 200 hotellihuonetta.
10 250 West 43rd Street
Kiinteistömoguli Joseph Chetrit allekirjoitti viime kuussa 190 miljoonan dollarin sopimuksen ostaakseen Hotel Carterin, 600 asunnon Emery Rothin suunnitteleman korkean kerrostalon, joka koki vaikeita aikoja 1970-luvulla yhdessä naapuruston kanssa, mutta joka ei ole vielä osallistunut renessanssiin. Matkailusivusto TripAdvisor nimesi hotellin kolme kertaa Yhdysvaltain likaisimmaksi hotelliksi, vaikka viimeaikaisten arvioijien mukaan se on vain "kulunut" ja "saattaa vaatia päivittämistä".
Chetritin – joka osti Sony Buildingin Madison Avenuelta viime vuonna 1,1 miljardilla dollarilla – odotetaan kunnostavan kiinteistön, mutta säilyttävän sen hotellina, lähde kertoi.TRD. Pohjakerroksen strippiklubi Cheetah's pysyy lähteen mukaan muutaman vuoden, kunnes sen vuokrasopimus loppuu. Myös hotellin nimi todennäköisesti muuttuu, lähde sanoi.
Vuoden 1930 kiinteistö, jonka vietnamilaisen laivanvarustamon Tran Dinh Truongin perilliset myivät, oli uutisraporttien mukaan intensiivisen tarjoussodan kohteena. Aby Rosen, Highgate Holdings ja CIM Group olivat kaikki tarjoajia, lähde sanoi. Alueen vuokrausaste pysyi 80 prosentin yläpuolella jopa taantuman aikana, välittäjät sanoivat.